آثار انتقال عین مستأجره به مستأجر در فقه اسلامی، حقوق ایران و مصر

مقدمه

ممکن است در اثنای مدت اجاره، موجر قصد انتقال عین مستأجره را داشته باشد. با توجه به مادة 498 ق.م. ایران که مقرر می‌دارد: «اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد»، موجر می‌تواند در مدت اجاره عین را از هر طریقی چون بیع، هبه و... به دیگری انتقال دهد. از بند 1 ماده 604 ق.م. مصر نیز صحت چنین انتقالی، قابل استنباط است. به‌موجب بند 1 مادة مزبور: «در مورد انتقال مالکیت اجباری یا اختیاری عین مستأجره به شخص ثالث، چنانچه تاریخِ معینی، قبل از تصرفی که موجب انتقال مالکیت گردیده، اعلام نشده باشد، اجاره نسبت به ثالث نفوذ ندارد». بنا بر مفهوم مخالف مادة مزبور، اگر عقد اجاره دارای تاریخ معین و مقدم بر تاریخ انتقال باشد، عقد اجاره به قوت خود باقی خواهد ماند و انتقال‌گیرنده با توجه به مادة 146 قانون مدنی مصر که مقرر می‌دارد: «تعهدات و حقوق شخصی ناشی از عقد در مورد مالی که متعاقباً به قایم مقام خاص انتقال یافته، وقتی همراه مال به این قایم مقام انتقال می‌یابد که این حقوق و تعهدات از لوازم ضروری مال باشند و قایم مقام خاص در زمان انتقال ِمال به خود از آن آگاه بوده است»، جانشین موجر می‌گردد. با توجه به آنچه بیان شد، پس از انعقاد عقد اجاره، مالک (موجر) حق دارد هرگونه تصرفی که با حقوق مستأجر منافات نداشته باشد، نسبت به عین و منافع ایام بعد از انقضای مدت اجاره انجام دهد.

 در این مقاله نویسندگان بر آن می‌باشند، مبانی فقهی و حقوقی مواد مزبور را در فرضی که خود مستأجر انتقال‌گیرنده واقع می‌شود را تبیین نموده و به این پرسش پاسخ دهند که آیا انتقال عین مستأجره به خود مستأجر با عقد اجاره منعقد شده، منافات دارد یا خیر؟ درحقیقت، پرسش این است که با توجه به مواد مزبور آیا در جواز انتقال عین از سوی موجر،
میان انتقال عین مستأجره به شخص ثالث، با انتقال به خود مستأجر تفاوتی وجود دارد یا خیر؟ از آن جایی که مادة 498 ق.م. ایران و همچنین مادة 604 ق.م. مصر که به موضوع انتقال اختیاری و اجباری مالکیت عین مستأجره می‌پردازد، تنها به مسئلة «انتقال عین مستأجره به ثالث» اشاره دارند، بررسی فرضی که «خود مستأجر» در مقام انتقال‌گیرنده قرار می‌گیرد، دارای اهمیت است.

 بدین جهت ما ابتدا مسئله مطروحه را در میان آثار فقهای اسلامی جستجو خواهیم نمود تا جایگاه موضوع در میان اینان نمایان گردد، سپس موضوع در حقوق ایران و مصر به‌طور مستقل مورد مطالعه قرار خواهد گرفت و در پایان نیز نتیجه این مقایسه را نمایان خواهیم نمود.

آثار انتقال عین مستأجره به مستأجر در فقه اسلامی

 شایـان یـادآوری اسـت، اکثـریت فقهای اسلامی نظر بر این دارند که انتقال عین مستأجره از هر طریقی به «ثالث» اثری بر بیع، هبه و... منعقده ندارد و عقد اجاره را نیز باطل یا منفسخ نخواهد کرد (جلاب بصری، 1408: 188؛ نووی، بی‌تا: 255؛ مرداوی، 1958: 69؛ نجفی، 1394: 206؛ اصفهانی، 1409: 11)؛ چراکه منافات و تعارضی میـان متعلق بیع لاحق و اجارة سابق وجود ندارد. با وجود این، بـرخی از دانشیان فقه عامه نظر بر این دارند، همچنان که فروش عین مرهونه به غیرمرتهن به این دلیل که ید دیگری مانع از تسلیم عین به خریدار می‌باشد صحیح نیست، در صورت فروش عین مستأجره به ثالث نیز، عقد بیع باطل است (شیرازی، 1416: 265؛ کـاسانی الحنفی، 1982: 207) در مقابل برخی عقد بیع را صحیح دانسته‌اند؛ ولی عقد اجاره را منحل شده می‌دانند (ابن‌حزم، بـی‌تا: 186). برخی از فقهای حنفـی نیز صحت انتقال عین مستأجره به شخصی غیر از مستأجر را موقوف به اجازة مستأجر نموده‌اند (همان).[1] نظر مشهور در میان فقهای امامیه و عامه، در رابطه با انتقال عین مستأجره به شخص ثالث، مبنی بر تمایل به بقای عقد اجاره و همچنین صحت بیع لاحق، با توجه به تملیکی بودن عقد اجاره در فقه اسلامی و عدم تعارض میان متعلق بیع لاحق و اجارة سابق قابل پذیرش است (نجفی، 1394: 206).

 اما در رابطه با فرضی که مورد اجاره به خود مستأجر انتقال می‌یابد نیز نظریه‌های متفاوتی از سوی فقهای امامی و عامه ابراز شده است که در ذیل موضوع را در میان فقهای امامیه و عامه به‌طور مستقل مورد بررسی قرار خواهیم داد.

1. انتقال عین مستأجره به مستأجر در فقه امامیه

یکی از فقهای امامیه نظر بر این دارد که در صورت خرید عین مستأجره توسط مستأجر، بیع منعقده صحیح می‌باشد، اما عقد اجاره از این پس منفسخ خواهد شد (حلی، 1410: 426). برخی برای توجیه نظر مزبور بیان داشته‌اند که اگر قائل به عدم انفساخ اجاره سابق شویم، لازم می‌گردد تا دو علت و سبب مستقل بر مسبب واحد وارد شود. بدین شرح که مستأجر با انعقاد عقد بیع به تبع عین، مالک منافع نیز می‌شود (بنابر قاعدة تبعیت منافع از عین)؛[2] در حالی که اکنون نیز به‌واسطة عقد اجاره، مالک آن می‌باشد؛ بنابراین اگر عقد اجاره را منفسخ ندانیم در این صورت مستأجر مالک منافع عین است به دو سبب اجاره و تبعیت منافع از عین و از آن جایی که هر یک از دو امر مزبور خود ‌نهایی سبب مستقل هستند، اگر قائل به حصول ملکیت به‌طور ثانوی و بالطبع باشیم، این تحصیل حاصل است و محال می‌باشد[3] (حکیم، 1404: 32؛ مقدس اردبیلی، بی‌تا: 91؛ محقق کرکی، 1410: 89).

اندک درنگ در مسئله، ناتوانی استدلال یاد شده را برای اثبات ادعای مورد سخن، آشکار می‌سازد؛ چراکه در فرض مذکور به‌وسیلة عقد اجاره منافع قبلاً به مستأجرِ خریدار تملیک شده است و آنچه بعد از اجاره به وسیلة موجر انتقال داده می‌شود، عین مسلوب‌المنفعه است، چراکه موجر بعد از انعقاد اجاره دیگر نسبت به منافع مالکیتی ندارد تا قادر به انتقال آن باشد و همچنین است در فرضی که مستأجر انتقال‌گیرنده قرار می‌گیرد و به او چیزی جز عین بدون منفعت، از جانب موجر منتقل نخواهد شد. در حقیقت مورد معامله در اینجا نیز عین مسلوب‌المنفعه می‌باشد. در نتیجه تمسک به قاعدة تبعیت منافع به تبع عین هنگامی قابل تصور است که عین دارای منفعت باشد، در‌ حالی ‌که در ما‌نحن‌فیه منافع قبلاً به مستأجر انتقال یافته است؛ بنابراین نه به‌طور ارادی و نه به‌طوری قهری امکان تملیک منافع به مستأجر وجود ندارد. از‌این‌رو، بیع و اجاره هر‌کدام به‌طور صحیح واقع شده و باقی است و مستأجر در قبال انتفاع از منافع تا پایان مدت اجاره باید اجاره‌بهای آن را نیز به موجر پرداخت کند. بر اساس آنچه بیان شد، توجه به این امر که مالکیت مستأجر بر منفعت در بقیه مدت اجاره از ناحیه عقد اجاره است، نه از جهت اینکه منفعت تابع عین است، توجیه ارائه شده را غیر‌قابل قبول می‌نماید (اصفهانی، 1409: 13؛ خمینی، 1368: 491).

 در مقابل اغلب فقهای امامیه بقای عقد اجاره را تأیید نموده‌اند. فقیهان امامی در ضمن بحث از «لزوم عقد اجاره» بیان می‌دارند که بیع عین مستأجره نیز عقد اجاره را باطل یا منفسخ نمی‌کند و در این امر تفاوتی میان انتقال عین به ثالث یا خود مستأجر قائل نشده‌اند (شهید ثانی، 1410: 329؛ نجفی، 1394: 206؛ طباطبایی‌یزدی، ۱۴۲۰: 28). استدلال اینان بر اساس تمایز میان عین و منفعت و جدا شدن مالکیت هر یک از آنها به‌واسطة عقد اجاره قابل توجیه می‌باشد. در نتیجه با ابقای عقد اجاره و توجه به این امر که مستأجر اکنون مالک عین نیز گشته است، او باید تا پایان مدت عقد اجاره، اجاره‌بها را به موجر بپردازد (طباطبایی‌یزدی، همان) و در این امر هیچ تعارضی میان جمع اجاره‌بها و ثمن نیست. بر همین اساس برخی (أبطحی، 1419: 389) به‌صراحت بیان می‌دارند: «اگر پیش از پایان مدت اجاره ملک را به اجاره کننده بفروشد، اجاره به هم نمی‌خورد و اجاره کننده باید اجاره را بدهد...». در خصوص وضعیت عقد بیعی که باعث انتقال عین مستأجره به خود مستأجر می‌گردد نیز با بررسی آثار فقهای امامی باید بیان کرد که فقهای امامیه با توجه به اینکه منافات و تعارضی میان متعلق عقد بیع و اجاره وجود ندارد[4] در «صحت عقدی» که موجب انتقال مالکیت عین به «خود مستأجر» گشته است اتفاق نظر دارند و عقد اجاره را مانعی برای صحت انتقال صورت گرفته نمی‌دانند (حلی، 1410: 426؛ اصفهانی، 1409: 13).

2. انتقال عین مستأجره به مستأجر در فقه عامه

 به نظر می‌رسد فقهای عامه برخلاف موردی که «غیرمستأجر» به‌عنوان خریدار واقع می‌گردد، در «صحت عقد بیعی» که موجب انتقال مالکیت عین به «خود مستأجر» گشته است اتفاق نظر دارند و عقد اجاره را مانعی برای صحت انتقال صورت گرفته نمی‌دانند (جلاب‌بصری، 1408: 188؛ ابن‌قدامه، 1409: 48؛ شیرازی، 1416: 265؛ مرداوی، 1958: 69. ابن‌همام، بی‌تا: 185). اینان در توجیه نظر خود دلیل آورده‌اند که متعلق عقد اجاره منافع است در حالی که عقد بیع ناظر بر عین می‌باشد. در نتیجه منافات و تعارضی میان عقد بیع و اجاره وجود ندارد پس چنین بیعی صحیح است و در اثر آن عین به ملکیت مستأجرِ خریدار در خواهد آمد (ابن‌قدامه، 1409: 48). دلیل دیگر اینان برای صحت عقد بیع، قیاس این مورد (بیع عین مستأجره به مستأجر) با موردی است که کسی میوه‌های درختی (منافع) را به‌وسیلة عقدی به دست می‌آورد، سپس همان درخت (اصل) را به‌وسیلة عقدی دیگر تملک می‌کند (مفلح‌رامینی، بی‌تا: 108).

 گروهی نیز با پذیرش این امر که بیع عین مستأجره به ثالث صحیح می‌باشد، بیان داشته‌اند که هنگامی که خود مستأجر منتقل‌الیه قرار می‌گیرد، به طریقی اولی چنین بیعی صحیح خواهد بود. این نظر بر این اساس استوار است که برخی از فقهای عامه همان طور که بیان داشتیم، بیع عین مستأجره به ثالث را با توجه به اینکه ید مستأجر مانع از تسلیم عین به خریدار است، باطل دانسته‌اند؛ بنابراین در فرضی که خود مستأجر خریدار قرار می‌گیرد، نیازی به تسلیم عین به او نیست چراکه عین در ید او می‌باشد (ابن قدامه، 1409: 48).

 اما در رابطه با ابقای عقد اجاره بعد از انتقال عین به خود مستأجر میان فقهای عامه اختلاف نظر وجود دارد. برخی از اینان، در رابطه با اثر عقد بیع، نظر بر این دارند که چنین انتقالی، اجارة سابق را برای مدت باقی‌مانده منفسخ می‌نماید (شیخ نظام، 1406: 464؛ حطاب الرعینی، 1412: 407؛ مرداوی، 1958: 46). اینان برای اثبات نظر خود موضوع را با مسئله جمع نکاح و ملک یمین قیاس نموده‌اند و بیان داشته‌اند که همان طور که در این مورد عقد نکاح منفسخ می‌شود، عقد اجاره نیز بعد از انعقاد بیع منفسخ خواهد شد (شیخ نظام، 1406: 464).[5]

 در مقابل برخی از فقهای عامه معتقدند در این فرض نیز انتقال عین از هر طریقی همچون بیع، هبه و ...، اثری در اجاره ندارد و این عقد را باطل یا منفسخ نخواهد کرد (شیرازی، 1416: 265؛ مرداوی، 1958: 69؛ ابن‌قدامه، 1409: 48؛ نووی، بی‌تا: 255). از این رو عقد اجاره تا پایان مدت به حال خود باقی خواهد ماند؛ در نتیجه اجاره‌بها نیز علاوه بر ثمن بر عهدة مستأجرِ خریدار باقی خواهند ماند (ابن‌قدامه، 1409: 48). استدلال این گروه نیز بر این است که مورد معامله در عقد اجاره منافع عین می‌باشد در حالی که در عقد بیع عین موضوع معامله قرار می‌گیرد. در نتیجه هیچ‌گونه تعارض و منافاتی میان متعلق معامله در بیع لاحق و اجاره سابق وجود ندارد و این امر را با قیاس موضوع با تملک میوه و سپس تملک اصل آن قابل توجیه دانسته‌اند (البهوتی، بی‌تا: 31).

 بنابر آنچه گذشت در رابطه با بیع عین مستأجره به خود مستأجر نظر غالب و به نظر ما ارجح، در میان فقهای عامه این است که انتقال عین به مستأجر، اثری در عقد اجارة سابق ندارد. شایان یادآوری است که انتقال عین مستأجره از هر طریق، تغییری در نتیجة مذکور ایجاد نمی‌کند و در هر صورت اجاره سابق و انتقال مؤخر دارای اثر بوده و صحیح انگاشته می‌شوند، کما اینکه هنگامی که عین مستأجره به مستأجر هبه می‌شود نیز عقد اجاره کماکان باقی خواهد ماند و هبه صورت گرفته نیز صحیح می‌باشد (مرداوی، 1958: 39؛ ابن‌قدامه، 1409: 48).

آثار انتقال عین مستأجره به مستأجر در حقوق ایران

 بعد از انعقاد عقد اجاره مستأجر مالک منافع می‌گردد (مادة 466 ق.م.)؛ اما مالکیت عین به‌طور مسلوب‌المنفعه برای موجر همچنان باقی خواهد ماند. در بادی امر این گونه به نظر می‌رسد با توجه به مادة 484 ق.م. که مقرر داشته است: «موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد»، موجر حق هیچ‌گونه تغییری اعم از مادی و حقوقی در عین مستأجره ندارد؛ اما همان طور که بیان داشته‌اند، باید منظور از تغییر در مادة مرقوم را تغییرات و تصرفات مادی دانست (کاتوزیان، 1384: 404). مادة 498 ق.م. ایران نیز مؤید این استنباط می‌باشد. چراکه تصرفات حقوقی و اعتباری از جمله تصرفات ناقله به‌موجب مادة مزبور تجویز گردیده است. از‌این‌رو با توجه به مادة مزبور که از «انتقال» عین توسط موجر صحبت به میان آورده است، او از هر طریقی چون بیع، هبه، صلح و... می‌تواند عین مسلوب‌المنفعه را به دیگری انتقال دهد. صحت این انتقال با توجه به این امر که تعارض و منافاتی میان متعلق این دو نیست، قابل توجیه می‌باشد. در نتیجه در اثر انتقال، عین به مالکیت انتقال‌گیرنده در خواهد آمد.

 در رابطه با فرضی که عین مستأجره به خود مستأجر منتقل می‌گردد نیز با توجه به توجیه مزبور مبنی بر جدا شدن مالکیت منافع از عین و تصور دو مالک علی‌حده برای هر یک، صحت «انتقال» عین به خود مستأجر نیز قابل پذیرش می‌باشد. در مقام توجیه نظر فوق باید افزود که مالکیت منافع بر دو قسم است. یکی آنکه مالک عین و منافع از هم جدا نیست و متعلق به یک شخص می‌باشد، در نتیجه در این فرض در صورت انتقال عین بدون آنکه ارادة انتقال‌دهنده در این باره نقشی داشته باشد، منافع نیز به انتقال‌گیرنده واگذار می‌شود. در واقع در این فرض، قاعدة تبعیت منافع از عین قابل تصور است؛ اما نوع دیگر از مالکیت منافع آن است که مالکیت منافع جدای از مالکیت عین می‌باشد، در نتیجه امکان تبعیت منافع از عین وجود ندارد. ازاین‌رو در ما‌نحن‌فیه، آنچه به مستأجر منتقل می‌شود، عین مسلوب‌المنفعه می‌باشد. باقی ماندن عقد اجاره در صورت انتقال عین به دیگری که در مادة 498 ق.م. پیش‌بینی شده است نیز بدین معنا می‌باشد که پس از انعقاد عقد اجاره آنچه برای مالک باقی می‌ماند و می‌تواند مورد انتقال قرار گیرد، عین مسلوب‌المنفعه است چراکه منافع همه مدت در اثر عقد اجاره به مستأجر تملیک می‌شود (همان). بنابر آنچه گفته شد، می‌توان تصور موردی را نمود که مالک عین و مالک منافع یک نفر باشد؛ اما حالت ادغام (وجود یک مالک برای عین و منافع) هم در بین نباشد؛ مانند همین موردی که مستأجر پس از عقد اجاره و پیش از پایان عقد، عین را با «حفظ عقد اجاره» از موجر می‌خرد (جعفری لنگرودی، 1388: 89)؛ از‌این‌رو مستأجر خریدار همچنان ملزم به پرداخت اجاره‌بها به موجر می‌باشد. با وجود این در حقوق ایران نیز انفساخ عقد اجاره پس از انتقال عین مستأجره به او قابل تصور است که شرح آن در ذیل خواهد آمد.

1. انتقال تبعی عقد اجاره به مستأجر

 به‌موجب یک قاعدة کلی که مورد پذیرش مؤلفان حقوقی ایران قرار گرفته است، هرگاه مالی به هر سببی به شخصی منتقل شود، انتقال‌گیرنده، قائم مقام ناقل نسبت به حقوق و تعهدات وابسته به آن مال نیز می‌باشد (شهیدی، 1386: 99؛ شعاریان، 1388: 61). مواد 52، 102 و 498 ق.م. ایران نیز مؤید این مهم می‌باشند. با توجه به آن قسمت از مادة 498 ق.م. که مقرر می‌دارد: «... اجاره به حال خود باقی است...» می‌توان استنباط نمود که انتقال‌گیرنده مال نسبت به عقد اجاره‌ای که انتقال‌دهنده منعقد نموده است نیز قائم مقام و جایگزین او می‌شود (همان:360). دلیل این امر (انتقال قرارداد اجاره به تبع انتقال عین) نیز بدان جهت است که پس از انتقال عین به دیگری مالکیت آن به دیگری واگذار می‌شود و منافع نیز به‌واسطة انعقاد قرارداد اجاره به مستأجر تملیک شده است، در نتیجه از این پس موجر (انتقال‌دهنده) هیچ رابطه‌ای با عین مستأجره نخواهد داشت؛ بنابراین برای ابقای عقد اجاره توجیهی جز جایگزینی انتقال‌گیرنده به‌جای انتقال‌دهنده باقی نخواهد ماند. بنابر آنچه بررسی شد، انتقال‌گیرنده «قائم مقام خاصِ» موجر در عقد اجاره می‌گردد و حقوق و تعهدات ناشی از عقد اجاره به او منتقل می‌شود؛ در حقیقت منتقل‌الیه مال، منتقل‌الیه قرارداد اجاره نیز محسوب می‌گردد.

 در ما‌نحن‌فیه (انتقال عین مستأجره به خود مستأجر) نیز مسئلة قائم مقامی انتقال‌گیرنده (مستأجر) قابل اعمال است. از این رو در فرضی که طرفین (موجر و مستأجر) با «در نظر گرفتن عقد اجاره» عین را مورد معامله قرار می‌دهند، علی‌الاصول عقد اجاره را بعد از انتقال عین به مستأجر باید منفسخ دانست. در واقع هنگامی که مالک، مورد اجاره را به مستأجر واگذار می‌نماید و از اوضاع‌و‌احوال حاکم بر عقدِ موجدِ انتقال نیز دلیلی بر ابقای عقد اجاره سابق وجود نداشته باشد، همان طور که به‌موجب قاعده کلی بیان نمودیم، مستأجر به‌محض انعقاد عقد لاحق و به حکم قانون (مستنبط از مواد 498 و 53 ق.م.) منتقل‌الیه عقد اجاره نیز محسوب می‌شود. از‌این‌رو عقد اجاره به صرف انتقال عین به مستأجر و بدون اراده طرفین (موجر و مستأجر) منفسخ خواهد شد. چرا‌که بدیهی است بعد از انتقال عین به خود مستأجر و با توجه به انتقال حقوق و تعهدات ناشی از عقد اجاره به تبعیت از عین، مستأجر در مقام موجر قرار می‌گیرد که جمع دو عنوان موجر و مستأجر بر یک نفر به‌گونه‌ای که مستقلاً هم موجر باشد و هم مستأجر امکان‌پذیر نمی‌باشد. در نتیجه انفساخ قرارداد اجاره در این فرض با توجه به عدم تأثیر ارادة طرفین در انتقال حقوق و تعهدات ناشی از عین به انتقال‌گیرنده قابل تصور است.[6]

 بنابر آنچه بررسی شد در رابطه با انتقال عین به خود مستأجر در حقوق ایران، آنچه در بقای عقد اجاره بعد از انتقال، نقش اساسی را ایفا می‌کند، قصد طرفین و هم چنین اوضاع‌و‌احوال حاکم بر آن قرارداد می‌باشد. در حقیقت اگر بنای طرفین بر این امر استوار باشد که عین با «حفظ عقد اجاره» به مستأجر تملیک شود، در این صورت بدیهی است که عقد اجاره با توجه به جدایی مالکیت عین و منافع، کماکان به قوت خود باقی خواهد ماند و مال‌الاجاره و ثمن (در صورتی که انتقال رایگان نباشد) هر دو بر ذمة مستأجرِ خریدار مستقر خواهد شد؛ اما اگر قصد طرفین در بقای عقد اجاره به‌صراحت مورد عنوان نگردد یا از اوضاع‌و‌احوال حاکم بر قضیه نیز نتوان بقای عقد اجاره را استنباط نمود، با توجه به تبعیت عقد اجاره از عین، باید قائل بر این نظر گشت که پس از انتقال عین به خود مستأجر، عقد اجاره منفسخ خواهد شد. در این صورت اگر اجاره‌بها اقساطی باشد، دیگر دلیلی برای استحقاق دریافت آن از جانب موجر (انتقال‌دهنده) وجود ندارد، مگر اینکه طرفین غیر از این تراضی نمایند.

آثار انتقال عین مستأجره به مستأجر در حقوق مصر

 با توجه به عهدی بودن عقد اجاره در حقوق مصر و اینکه برای مستأجر نسبت به عین مستأجره هیچ‌گونه حق عینی ایجاد نمی‌گردد، امکان تصرفات ناقله موجر نسبت به عین قابل تصور است. مادة 604 ق.م. مصر که مقرر می‌دارد: «1 - در مورد انتقال مالکیت اجباری یا اختیاری عین مستأجره به شخص ثالث، چنانچه تاریخِ
معینی، قبل از تصرفی که موجب انتقال مالکیت گردیده، اعلام نشده باشد، اجاره نسبت به ثالث نفوذ ندارد»، نیز مؤید صحت انتقال صورت گرفته توسط موجر می‌باشد. به‌موجب مفهوم مخالف مادة مزبور در صورتی که موجر عین مستأجره را به ثالث انتقال دهد منتقل‌الیه (ثالث) نمی‌تواند عین را از تصرف مستأجری که دارای اجارة با تاریخ معین و مقدم بر انتقال لاحق است خارج کند (سنهوری، 1952: 1/822). از‌این‌رو با توجه به منطوق و مفهوم مادة مزبور انتقال عین از جانب موجر به ثالث امکان پذیر است و انتقال صورت گرفته ممکن است اختیاری باشد که از هر طریقی چون بیع، هبه و... امکان‌پذیر خواهد بود. مادة مزبور به‌منظور حمایت از حقوق مستأجر می‌باشد (زغلول،1913: 284) که بر اساس آن انتقال عین مستأجره به ثالث نمی‌تواند به حقوق مستأجر لطمه وارد نماید؛ لذا عقد اجاره کماکان به قوت خود باقی است[7] و مالک جدید دربارة اجارة سابق جانشین انتقال‌دهنده می‌گردد. مؤید این امر نص مادة 146 ق.م. مصر[8] است که شرح آن خواهد آمد. مواد 604 تا 606 ق.م. مصر که به مسئلة انتقال اختیاری یا اجباری عین مستأجره پرداخته است، به موردی اختصاص دارد که منتقل‌الیه شخصی غیر از
خود مستأجر باشد؛ بنابراین، مواد مزبور راجع به موردی که منتقل‌الیه خود مستأجر باشد صراحتی ندارند؛ بنابراین وضعیت حقوقی انتقال عین به خود مستأجر در حقوق این کشور را باید با توجه به سایر قواعد حقوقی روشن نمود که شرح آن در ذیل خواهد آمد.

1. انتقال تبعی عقد اجاره به مستأجر

 مادة 146 ق.م. مصر قاعده‌ای کلی را بیان می‌دارد که به‌موجب آن تعهدات و حقوق شخصی ناشی از قرارداد در مورد مالی که به قایم مقام خاص انتقال یافته، وقتی متصل به مال می‌باشد و به قایم مقام خاص انتقال می‌یابد که این حقوق و تعهدات از لوازم مال تلقی شود و قایم مقام خاص، هنگام انتقال مال، عالم به آن بوده باشد. بند 1 مادة 604 ق.م. مصر نیز مصداقی از همین قاعدة کلی می‌باشد که در مادة 146 ق.م. عنوان گردیده است؛ بنابراین قراردادهای متصل و پیوسته به مال همچون عقد اجاره‌ای که در رابطه با آن مال منعقد گشته است، همراه با انتقال مال، به دیگری منتقل می‌گردد در نتیجه انتقال‌گیرنده قایم مقام موجر (انتقال‌دهنده) می‌باشد (سنهوری، 1952: 1/802). اثر قایم مقامی منتقل‌الیه در موقعیت موجر، نسبت به عقد اجارة سابق، انتقال حقوق و تعهدات ناشی از عقد اجاره به او است. از‌این‌رو انتقال‌گیرنده می‌تواند پس از تملک عین، اجاره‌بهای باقی مانده را از مستأجر طلب کند (همان: 846)؛ اما در فرضی که خود مستأجر انتقال‌گیرنده می‌باشد به‌رغم آنکه مواد 604 به بعد ق.م. مصر ناظر بر انتقال عین به ثالث می‌باشد و از اثر انتقال عین به مستأجر صحبتی به میان نیاورده است، حقوق‌دانان مصری انتقال عین به خود مستأجر را در هر شرایطی باعث انحلال عقد اجاره قبل از انقضای مدت دانسته‌اند (زغلول، 1913: 284 سنهوری، 1952: 1/816). چرا‌که با انتقال عین مستأجره به خود مستأجر، با توجه به آنچه مورد بررسی قرار گرفت، مبنی بر انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد به تبع مال، مستأجر هم موجر است، هم مستأجر و با توجه به عهدی بودن عقد اجاره در حقوق مصر، مورد را می‌توان از مصادیق اتحاد ذمه (مالکیت ما‌فی‌الذمه) دانست؛[9] بنابراین به‌واسطة این انتقال، تعهدات موجر و مستأجر ساقط می‌شود و در نتیجه عقد اجاره نیز از این پس منحل خواهد گشت. در‌این‌باره اختیاری یا اجباری بودن انتقال صورت گرفته فرقی در مسئله نخواهد داشت. همان ‌طور که بیع عین به مستأجر باعث انفساخ قرارداد اجاره می‌گردد، به ارث بردن عین نیز باعث انحلال عقد اجاره خواهد شد (همان: 761).

بحث و نتیجه‌گیری

 قانون مدنی ایران و مصر، برخلاف موردی که عین مستأجره به ثالث انتقال می‌یابد، در رابطه با آثار حقوقی انتقال عین به خود مستأجر صراحتی ندارند؛ اما با توجه به عهدی بودن عقد اجاره در حقوق مصر و نص مادة 146 ق.م. مصر مبنی بر قایم مقامی منتقل‌الیه در حقوق و تعهدات وابسته به مال مورد انتقال، حقوق‌دانان مصری انتقال عین مستأجره به خود مستأجر را در هر شرایطی، از جمله موارد انحلال عقد اجاره قبل از انقضای مدت دانسته‌اند و مورد را از موجبات انفساخ عقد اجاره به‌وسیلة اتحاد ذمه (مالکیت مافی‌الذمه) می‌دانند. در حقوق ایران نیز در رابطه با ابقای عقد اجاره بعد از انتقال عین به خود مستأجر، باید بیان داشت که انتقال عین به او، با توجه به انتقال تبعی عقد اجاره به منتقل‌الیه (که مورد قبول حقوق‌دانان ایرانی قرار گرفته است) که در فرض ما خود مستأجر می‌باشد، علی‌الاصول موجب انفساخ عقد اجاره می‌گردد؛ مگر اینکه طرفین تصریح بر بقای عقد اجاره کرده باشند که با توجه به تملیکی بودن عقد اجاره و تصور دو مالک علی‌حده برای عین و منافع، بقای عقد اجاره قابل پذیرش می‌باشد. در نتیجه در حالی که مستأجر مالک عین مسلوب المنفعه است، در برابر انتقال‌دهنده (موجر سابق) همچنان ملزم به پرداخت اجاره‌بها می‌باشد.

منابع

أبطحی، سید‌ محمد‌علی (1419). مسائلی از فقه شیعه. قم: نشر ابنه السید محمد.

ابن حزم اندلسی (بی‌تا). المحلی. بیروت: نشر دارالفکر.

ابن‌قدامة مقدسی، موفق الدین أبی محمد عبدالله بن أحمد (1409). المغنی. محقق عبدالله بن عبدالمحسن الترکی و عبدالفتاح الحلو. القاهره: هجر للطباعه.

ابن‌همام (بی‌تا). فتح القدیر شرح الهدایه. بیروت: دارالکتب العلمیه.

البهوتی (بی‌تا). کشاف القناع عن متن الإقناع. بیروت: عالم الکتب.

امامی، سید حسن (1386). حقوق مدنی. چاپ نوزدهم. تهران: انتشارات اسلامیه.

البصری، ابن جلاب (1408) التفریع. بیروت: دار الغرب الاسلامی.

جعفری لنگرودی، محمدجعفر (1388). دورة متوسط شرح قانون مدنی، حقوق اموال. چاپ ششم. تهران: گنج دانش.

حطاب الرعینی، أبی عبدالله محمد بن حمد بن عبدالرحمن المغربی (1412). مواهب الجلیل لشرح مختصر الخلیل. چاپ سوم. بیروت: دارالفکر.

حکیم، سید محسن (1404). مستمسک العروه. قم: نشر مکتب سید مرعشی.

خمینی، روح الله (امام) (1368). تحریر الوسیله. ترجمة علی اسلامی. قم: انتشارات اسلامی.

الرامینی الحنبلی، مفلح (بی‌تا). المبدع فی شرح المقنع. سوریه: نشر المکتب الإسلامی.

زغلول، احمد فتحی (1913). شرح القانون المدنی. قاهره: نشر الامیریه.

سنهوری، عبدالرزاق احمد (1952). الوسیط فی شرح القانون المدنی. مجلد اول. بیروت: دارالاحیاء التراث العربی.

شعاریان، ابراهیم (1388). انتقال قرارداد. تبریز: انتشارات فروزش.

شهید ثانی، زین‌الدین بن علی (1410). شرح لمعه. قم: نشر داوری.

شهیدی، مهدی (1386). آثار قراردادها و تعهدات. چاپ سوم. تهران: نشر مجد.

شیخ اصفهانی. (1409). الإجاره. چاپ دوم. قم: مؤسسة النشر الإسلامی.

شیخ نظام‌الدین بلخی و جمعی از علمای هند (1406). الفتاوی الهندیة. بیروت: دار إحیاء التراث العربی.

شیرازی، أبی إسحاق إبراهیم بن علی بن یوسف (1416). المهذب فی فقه الإمام الشافعی. بیروت: دارالکتب العلمیه.

طباطبایی یزدی، سید محمدکاظم (۱۴۲۰). عروه الوثقی. قم: مؤسسة النشر الإسلامی.

علامه حلی. (1410). ارشاد الأذهان. محقق الشیخ فارس حسون. قم: مؤسسة النشر الإسلامی.

کاتوزیان، ناصر (1384). حقوق مدنی (عقود معین 1). چاپ نهم. تهران: شرکت سهامی انتشار.

کاسانی، علاءالدین أبی بکر بن مسعود (1982). بدایع الصنائع فی ترتیب الشرائع. بیروت: دارالکتاب العربی.

مرداوی، علاءالدین أبی الحسن علی بن سلیمان (1958). الإنصاف. بیروت: دار إحیاء التراث العربی.

محقق کرکی، علی بن حسین (1410). جامع المقاصد فی شرح القواعد. قم: موسسه آل البیت.

مقدس اردبیلی، احمد بن محمد (بی‌تا). مجمع الفائده و البرهان فی شرح إرشاد الأذهان. قم: موسسه نشر اسلامی.

نجفی، محمدحسن (1394). جواهر الکلام. محقق شیخ علی آخوندی. تهران: دار الکتب الإسلامیه.

نووی، محی‌الدین (بی‌تا). روضه الطالبین. محقق شیخ عادل أحمد عبد الموجود و شیخ علی محمد معوض. سوریه: المکتب الإسلامی للطباعة و النشر.

[1]. در توجیه نظر مزبور بیان داشته‌اند که: «ولنا: أن البائع غیر قادر علی تسلیمه لتعلق حق المستأجر به وحق الإنسان یجب صیانته عن الإبطال ما أمکن، وأمکن هاهنا بالتوقف فی حقه، فقلنا: بالجواز فی حق المشتری، وبالتوقف فی حق المستأجر صیانة للحقین، ومراعاة للجانبین» (کاسانی الحنفی، 1982: 207).

[2]. «من ملک عیناً ملک منفعتها بالتبع».

[3]. «... وعن الارشاد: الانفساخ، لأن أثر الإجارة الانتفاع بمال الغیر وهذا لا یبقی بعد البیع، ولأنه یلزم اجتماع العلتین علی معلول واحد، لأن المنفعه حینئذ تکون مملوکه بالإجارة والتبعیه. وضعفه بالتأمل ظاهر» (حکیم، 1404: 32).

[4]. «... و لا تبطل بالبیع للعین المستأجرة، لعدم المنافاة بعد اخـتلاف متعلقهما» (نجفی، 1394: 69).

[5]. شیخ اصفهانی در پاسخ به استدلال فوق، با این بیان که عدم امکان جمع بین نکاح و ملک یمین شرعاً ممکن نیست، در حالی که چنین منع شرعی در خصوص موضوع مانحن فیه وجود ندارد آورده‌اند: «... والجواب أن الزوجیه والملکیه شرعاً متقابلتان. لقوله تعالی: «إلا علی أزواجهم أو ما ملکت أیمانهم» و التفصیل قاطع للشرکه فلذا لا تجتمعان حدوثا وبقاء، وأما ملک المنافع بالاستقلال مع ملک العین، فلا دلیل عقلا ولا نقلا علی تقابلهما وعدم اجتماعهما، وأما التقریب المزبور الذی هو بمنزله الجامع لتصحیح قیاس ما نحن فیه به ملک الأمة المزوجه فمندفع بأن العین ومنافعها مالان و ملکان لا من باب النقص والکمال، فلا مانع من بقاء ملک المنافع علی ما هو علیه من الاستقلال. ثم إنه یتفرع علی ما ذکرنا من التبعیه غیر المنافیة لبقاء الإجارة علی حالها رجوع المنافع إلی المشتری مع ظهور بطلان الإجارة، وإلی البایع مع فسخ الإجارة بما یسوغ فسخ‌ها» (اصفهانی، 1409: 15).

[6]. ممکن است این پرسش در اینجا مطرح گردد که آیا نمی‌توان این عمل موجر و مسـتأجر مبنی بر انتقال عین مستأجره به خود مستأجر را به نوعی فسخ ضمنی از جانب مستأجر یا تقایل عقد اجاره دانست؟ در جواب باید گفت، همان طور که بیان نمودیم به‌محض انتقال عین به مستأجر، حقوق و تعهدات ناشی از آن (از جمله عقد اجاره سابق) نیز به حکم قانون (شعاریان، 1388: 62) به مستأجر انتقال می‌یابد؛ لذا در صورت نبودن اراده و یا شرط فسخ صریح مبنی بر برهم زدن عقد اجاره، تصور اقاله یا فسخ آن به دلیل انحلال قهری عقد اجاره سابق بی‌مورد خواهد بود؛ اما بدیهی است که موجر و مستأجر می‌توانند قبل از انتقال عین مستأجره به مستأجر عقد اجاره را به هر طریقی بر هم بزنند؛ لذا بحث از انفساخ عقد اجاره به واسطه انتقال مورد اجاره به مستأجر در جایی است که طرفین هیچ تصریحی در رابطه با بقا یا دوام عقد اجاره سابق ننموده‌اند.

[7]. بررسی انتقال عین مستأجره به ثالث خارج از بحث و حوصله این مقاله است؛ اما به این نکته بسنده شود که اگر عقد اجاره منعقده دارای تاریخ ثابت و مقدم بر انتقال لاحق نباشد به‌موجب ماده 605 ق.م. مصر که مقرر می‌دارد: «شخصی که ملکیت عین مستأجره به او منتقل می‌شود و اجاره نسبت به او نافذ نیست می‌تواند پس از ابلاغ اخطاریه تخلیه...مستأجر را مجبور به تخلیه کند». انتقال‌گیرنده حق برهم زدن عقد اجاره را خواهد داشت و بند 2 مادة مزبور نیز ضمانت اجرای تخلیه عین مستأجره قبل از انقضای مدت اجاره را نیز پرداخت خسارت آر جانب موجر به مستأجر دانسته است.

2. 2. مادة 146: «إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقا شخصیة تتصل به شیء انتقل بعد ذلک إلی خلف خاص، فان هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلی هذا الخلف فی الوقت الذی ینتقل فیه الشیء، إذا کانت من مستلزماته وکان الخلف الخاص یعلم بها وقت انتقال الشیء إلیه». همین قاعده در قوانین سایر کشورهای اسلامی از جمله مادة 207 ق.م. یمن و مادة 176 ق.م. قطر نیز به رسمیت شناخته شده است.

[9]. بند 1 مادة 370 ق.م. مصر در رابطه با اتحاد ذمه و اثر آن بیان می‌دارد: «هرگاه در شخص واحد، دو صفت داین و مدیون، جمع شود، این دین به میزانی که ذمه را یکی کرده است ساقط می‌شود...».